Circa mille persone vivono già in alloggi cooperativi con contratto di diritto d'uso, un modello che ha avuto un boom negli ultimi anni e che viene presentato come alternativa alla proprietà e all'affitto.
di David Noriega, El Diario – 21 novembre 2025
Quando Déborah Cuartero decise di diventare madre single, uno degli ostacoli principali che dovette affrontare fu trovare un posto dove crescere la sua futura figlia . Era il 2019 e condivideva un appartamento a Barcellona , con un affitto già intorno ai 1.000 euro . “Ho iniziato a cercare, ma non c'era assolutamente nulla che mi permettesse di trasferirmi da sola e crescere una figlia, nemmeno lasciando la città “, ricorda. In una di quelle conversazioni quotidiane in cui si condividono preoccupazioni comuni, un'amica le ricordò un progetto di cui aveva parlato qualche tempo prima, ma a cui non aveva prestato molta attenzione.
Nel gennaio 2020, Déborah è entrata a far parte di una cooperativa edilizia con diritto d'uso . Nel 2022 si è trasferita in quella che oggi è la sua casa. Nel 2023 è rimasta incinta. E nel 2024 è nata sua figlia. Lungo il cammino, il suo progetto di vita si è ampliato fino a includere un compagno e le sue due figlie. “Quello che mi sta succedendo, la vita che mi rende felice, non avrei potuto immaginarlo diversamente. Devo tutto a questo modello”, dice felice.
L'edilizia cooperativa con diritto d'uso è un modello ancora relativamente sconosciuto, ma che sta iniziando a diffondersi in alcune zone. A differenza di altre strutture cooperative, questo tipo di cooperativa edilizia non viene sciolta al momento della costruzione del complesso, né la proprietà viene divisa. Al contrario, la cooperativa gestisce gli alloggi e trasferisce il diritto d'uso ai suoi soci. “In questo modo, gli alloggi operano in modo permanente e indefinito, al di fuori delle logiche di mercato”, afferma José Téllez, portavoce di Sostre Cívic, l'organizzazione leader del settore e una delle forze trainanti dell'espansione di questo modello.
Secondo i dati della Red de Vivienda Cooperativa , sono circa 200 i progetti di questo tipo in corso in tutta la Spagna, 53 dei quali sono abitati da quasi mille persone come Déborah e la sua famiglia. Come si può vedere nella mappa seguente, basata sui dati della rete, la maggior parte di questi progetti si trova in Catalogna, una regione con una forte tradizione cooperativa, ma dove questi modelli abitativi hanno anche ricevuto un sostegno politico. Questo sostegno è iniziato nel Consiglio Comunale di Barcellona durante il mandato del sindaco Ada Colau, a partire dal 2015, e si è poi esteso ad altri enti locali e regionali, con normative che garantiscono a questi enti il diritto di prelazione e di riscatto.
Sostre Cívic ha un totale di 25 progetti in corso, che comprendono 560 abitazioni, di cui 150, raggruppate in 12 complessi residenziali, sono già occupate. “Attualmente, siamo l'unica organizzazione in Catalogna con più progetti, il che ci consente di realizzare risparmi sui costi, integrare competenze e offrire progetti su misura “, spiega Téllez.
La Balma, a Poblenou (Barcellona), è stato il primo progetto di nuova costruzione intrapreso da questa organizzazione. I membri, ora residenti, hanno dovuto rimboccarsi le maniche per vincere un concorso indetto dal Comune, che ha offerto diversi lotti di terreno a gruppi interessati a promuovere questo modello. Mar Diéguez Arissó, assistente sociale, faceva parte di quel gruppo iniziale. “Sono sempre stata una persona molto orientata al gruppo e alla comunità. Qualche anno fa, io e alcuni amici abbiamo trovato un edificio con diversi appartamenti in affitto e ci abbiamo vissuto per 10 anni, ma volevamo qualcosa di più. Così, nel 2015, ci siamo uniti a Sostre Cívic, che all'epoca aveva un membro dello staff part-time e molti volontari. Abbiamo formato gruppi e abbiamo dovuto lavorare sodo al progetto, condurre uno studio di quartiere, assumere architetti e così via”.
Grazie a questo lavoro, La Balma è oggi un modello di vita cooperativa. “A volte ci sentiamo un po' come delle attrazioni, perché ci sono sempre gruppi che vogliono vedere l'edificio e come viviamo”, scherza Mar, “ma siamo consapevoli della responsabilità che abbiamo di condividere questo modello”. Nel loro edificio, ogni famiglia vive in un appartamento, ma anche nelle numerose aree comuni: dalla lavanderia e dallo spazio di coworking alle cucine comuni, alle camere da letto condivise e a un bagno adattato, in caso di necessità future.
L'investimento iniziale in questi progetti varia a seconda della disponibilità di finanziamenti pubblici, nonché della posizione geografica e delle esigenze specifiche del progetto. Ad esempio, acquistare un terreno e costruire una nuova struttura è più costoso che ristrutturarne una esistente. Tuttavia, se un consiglio comunale locale fornisce terreni o sovvenzioni per la ristrutturazione di un edificio, i costi del progetto si riducono. Pertanto, a Sostre Cívic, i contributi iniziali variano da 2.000 o 3.000 a 30.000 euro, e le rate mensili, che coprono il prestito e le spese ordinarie, vanno da 300 a 800 o 900 euro.
Questi prezzi rappresentano, di fatto, una barriera all'ingresso. Déborah ha dovuto chiedere un finanziamento alla cooperativa La Dinamo, e Mar si è trasferita a casa della madre per un po' di tempo per risparmiare. In realtà, questo modello non è pensato per risolvere da solo la crisi abitativa che pervade la Spagna. “È pensato per le persone con qualche risparmio che non possono permettersi una casa di proprietà. Non è un modello che può essere esteso alle famiglie vulnerabili, anche se collaboriamo con altre organizzazioni che lavorano con questi gruppi e riservano spazi”, spiega Téllez, che si batte per lo sviluppo di alloggi pubblici, mentre questi strumenti vengono posizionati come “contrappeso al libero mercato”. Ad esempio, a La Balma, una delle case era riservata a un ex minore straniero non accompagnato, che ora è un membro a pieno titolo di quella comunità.
Una delle difficoltà che i sistemi di edilizia cooperativa devono affrontare è che operano in un mercato speculativo, utilizzando le regole di un modello che non è intrinsecamente speculativo, spiega Nacho García del gruppo Entrepatios di Madrid, nato nel 2010. “Molti di noi ci avevano già provato in precedenza, perché volevamo quello che abbiamo ora”, dice. Quello che hanno ora è un complesso di 17 abitazioni nel quartiere Usera di Madrid. Un edificio in legno con spazi comuni dove tutti si conoscono, si sostengono a vicenda e vivono insieme. “Questo è nato perché vogliamo semplificarci la vita ed essere più felici contribuendo a soluzioni collettive”, sottolinea.
Dopo il successo del primo progetto, occupato dal 2020, il gruppo ha lanciato un secondo progetto a Vallecas, con altre 10 case, e ha tentato di lanciarne un terzo, che alla fine è fallito a causa dell'impennata dei prezzi di mercato. “L'investimento iniziale nel primo sviluppo era di circa 47.000 euro a casa, e ora è difficile trovarne una a meno di 70.000 euro a causa del prezzo del terreno, mentre le spese di manutenzione mensili si aggirano intorno ai 750 euro”, spiega García, che difende questo modello dai mutui: “Qui, se un giorno decidi di andartene, l'investimento iniziale viene recuperato, e basta. Non sei vincolato a un mutuo e la rata mensile è inferiore all'affitto, ma non hai un proprietario e nessuno la aumenterà”.
Sorcha Edwards, Segretaria Generale di Housing Europe , che ha partecipato venerdì alla presentazione della Red de Vivienda Cooperativa, sottolinea che questo modello “aiuta a proteggere le persone dalla speculazione”. “Le cooperative non possono essere facilmente vendute ai fondi di investimento, poiché tutti i membri devono essere d'accordo. Pertanto, insieme all'edilizia popolare, può contribuire a costruire uno scudo nelle nostre città e nei nostri paesi contro la speculazione”, ha affermato rispondendo alle domande di elDiario.es.
Sebbene la stessa Edwards riconosca che nessun Paese è rimasto immune all'evoluzione dei prezzi delle case e che ogni modello è “molto difficile da replicare” a causa della propria “cultura, norme e tradizioni”, si può trarre una lezione comune: diversi Paesi hanno trovato il modo di mantenere il finanziamento di questi modelli all'interno del sistema. “Il finanziamento a circuito chiuso delle cooperative tedesche, il successo svizzero nell'emissione di obbligazioni sociali, gli strumenti di accesso alla terra derivati dalla solida esperienza ambientale del modello svedese, o la longevità e la creatività del modello italiano attraverso la collaborazione tra diversi settori cooperativi, come cultura, edilizia e agricoltura”, elenca l'esperta.
Il nuovo Piano Statale per l'Abitazione mira a promuovere questo strumento in Spagna come “una delle risposte più solide alle sfide abitative”. “Questo modello ha smesso di essere una mera alternativa, diventando una realtà tangibile e una soluzione collettiva ed equa per l'edilizia abitativa”, spiega il Ministero guidato da Isabel Rodríguez, che celebra il fatto che le cooperative che operano con contratti di usufrutto “hanno aumentato la loro presenza di venti volte dal 2020, avvicinandosi alle 2.000 abitazioni entro il 2025”. A questo proposito, il nuovo piano, sviluppato anche in collaborazione con le società cooperative, include opzioni di finanziamento per l'acquisto o la costruzione di abitazioni e per le ristrutturazioni.
Il Segretario di Stato per l'Edilizia Abitativa, David Lucas, ha recentemente partecipato alla cerimonia di inaugurazione del complesso residenziale Ca l'Ordit, che comprenderà 62 abitazioni costruite su terreni comunali affittati a Sostre Cívic per 99 anni. “Questo progetto è fondamentale, non solo per creare alloggi a prezzi accessibili, ma anche per garantire alloggi di qualità e che le azioni delle amministrazioni pubbliche vadano a beneficio dei gruppi più bisognosi”, ha sottolineato. “Questo dimostra che possiamo essere coinvolti nel processo di finanziamento, fungendo da ulteriore strumento per promuovere l'edilizia abitativa pubblica, sociale e a prezzi accessibili, con il supporto e l'autogestione delle comunità locali”, ha dichiarato Téllez, che ha riconosciuto la collaborazione con il Ministero negli ultimi mesi. Ha chiesto al Ministero di supportare gli enti locali nella sistematizzazione della proprietà terriera, di destinare il 5% del piano da 7 miliardi di euro a questo modello e di standardizzare gli incentivi fiscali.
Questi modelli, con le loro numerose somiglianze ma anche alcune differenze a seconda del progetto, vengono presentati anche come risposta ad alcune delle principali problematiche legate alla vecchiaia. José Antonio ha ora 67 anni, ma da poco più di un decennio si preoccupa di come affrontare gli anni a venire. Attualmente vive a Rivas, vicino a Madrid, dove è stato coinvolto in progetti sociali, come banche del tempo e banche alimentari. “Quando abbiamo compiuto 50 anni, siamo andati a una conferenza sull'invecchiamento attivo e, avendo esperienza con progetti sociali, ci siamo chiesti perché non provare a iniziare qualcosa noi stessi. Abbiamo iniziato un po' per scherzo, finché non abbiamo visto che esistevano iniziative simili in Europa e negli Stati Uniti e ci siamo resi conto che si poteva fare”, spiega.
Da quel gruppo iniziale di circa 20 persone di Rivas, che si conoscevano da oltre 30 anni, è nato Tartessos, un complesso di cohousing con 65 membri – uno per casa – e circa 100 persone in attesa degli ultimi ritocchi per potersi trasferire. Questo progetto di cohousing per anziani si trova a Rincón de la Victoria, Malaga. Nel loro caso, l'apporto di capitale iniziale è stato di circa 115.000 euro, poiché volevano ridurre l'importo del prestito necessario per il finanziamento. Tuttavia, una delle sfide principali è stata convincere il consiglio locale a consentire loro di costruire il progetto su un terreno destinato a strutture pubbliche. “Non volevamo una divisione orizzontale, né volevamo speculare. Volevamo un edificio comunitario e, dopo un anno, non hanno potuto dirci di no”, afferma con orgoglio José Antonio. È una situazione vantaggiosa per tutti , perché hanno riservato una percentuale delle unità ai residenti locali e hanno fornito al comune uno spazio pubblico di cui avevano tanto bisogno.
In questo processo, il gruppo di avviamento ha potuto contare sul supporto della Federazione Andalusa delle Imprese Cooperative (Faecta). Infatti, quando hanno visitato la sede centrale per ricevere indicazioni, hanno coinvolto anche l'allora presidente, José Morgado. “Ciò che mi ha motivato è stato sentirli parlare di invecchiamento attivo, autonomia e di come dare dignità a questa fase della vita. Tutti noi abbiamo vissuto quelle fasi avanzate della vita, con i nostri genitori o nonni, in cui c'è dipendenza, anche se significativa, i figli devono prendersi cura di loro, oppure vanno in una casa di cura, ci sono litigi familiari… Non voglio essere un peso per le mie figlie, e qui si costruiscono relazioni completamente nuove con persone con cui si è d'accordo sul 90% delle cose, pur avendo un appartamento e spazi comuni propri”, spiega.
In questo caso, l'idea principale è che i membri, che devono stabilire lì la loro residenza permanente affinché non diventi un luogo di vacanza, possano rimanere nel progetto, anche in situazioni di grave dipendenza. “Abbiamo creato un fondo di solidarietà a cui ogni persona contribuirà con una cifra compresa tra 40 e 60 euro al mese, a seconda della fascia d'età. Stimiamo che, tra 10 e 15 anni, genereremo un fondo di circa 700.000 euro, che sarà utilizzato per assistere coloro che non possono essere mantenuti dalla pensione”, spiega Morgado.
Oltre ai fattori economici o finanziari, ci sono elementi culturali che ostacolano l'ascesa dell'edilizia cooperativa con diritto d'uso. “Spesso, la narrazione in Spagna ruota attorno all'ideologia, piuttosto che alle prove”, osserva Edwards, il quale ritiene che l'idea che questo sia un paese di proprietari di casa “possa essere storicamente vera o riflettere la realtà per gran parte della popolazione; tuttavia, attualmente, troppe persone pagano affitti molto alti in cambio di una sicurezza molto limitata, mentre i paesi più competitivi e orientati al futuro necessitano di una massa critica di opzioni flessibili e non sfruttatrici”.
“Non è un percorso facile”. Anche la mancanza di consapevolezza gioca a sfavore. “All'inizio, tutti mi dicevano che poteva essere una truffa, perché non c'è una cultura [del cooperativismo] e la cosa più vicina che la gente ha sono le comuni hippie. Anch'io avevo i miei dubbi, finché non ho visto il sito web di Sostre Cívic, sono andata agli incontri, ho fatto tutte le mie domande e ho visto altre esperienze che mi hanno fatto fidare. Ora la mia famiglia mi vede vivere così bene che sono loro a parlare in giro di questo modello”, spiega Déborah, per la quale questo modello ha offerto qualcosa in più oltre all'accesso a un alloggio dignitoso e a prezzi accessibili: “Tutto ciò che mi ha dato in termini di relazioni, l'interazione quotidiana con i vicini: hai sempre una vista, le ragazze escono a giocare nel complesso e tutti le salutano. Si crea un legame forte”.
“Bisogna essere molto chiari sul fatto che non è un percorso facile, perché a volte torni a casa dal lavoro e non hai voglia di andare a una riunione di comitato. È un modello diverso che devi apprezzare”, avverte Mar, soddisfatta di questo stile di vita. “Mio figlio ha sei anni e lo adora. Questo Natale gli chiederemo dei walkie-talkie così possiamo trovarlo, perché si muove per tutto l'edificio”, scherza, “ma sono anche preoccupata per quello che succederà quando sarà più grande, perché pensa che questo sia il modo di vivere normale, quindi gli diciamo che non sono in molti ad avere questo stile di vita”.
La questione dell'eredità viene affrontata anche in tutte le cooperative che offrono il diritto d'uso. Il conferimento iniziale di capitale viene ereditato in tutti i casi, così come viene restituito se un socio sceglie di uscire dalla cooperativa. Nel caso del diritto d'uso, gli eredi devono soddisfare i requisiti stabiliti da ciascun gruppo. A La Balma, ad esempio, devono essere soci della cooperativa e registrati all'indirizzo. “C'è stato un lungo dibattito perché avevamo dubbi sul continuare a replicare quel modello”, spiega Mar. In Entrepatios, invece, le condizioni sono più flessibili, ma richiedono anche che i figli mantengano un legame attivo con il progetto. “Se hanno interrotto i legami per tutta la vita e si sono dedicati alla speculazione edilizia, hanno poche possibilità di aderire, ma se continuano a visitarci e a rimanere coinvolti, hanno la priorità”, spiega Nacho.
Fino ad allora, Nacho, che vive con la sua compagna e due figli, insiste sul fatto che la loro vita è “molto facile”: “Vogliamo condividere le nostre vite . Non significa che dobbiamo condividere tutto, ma concepiamo i rapporti di vicinato come uno spirito di aiuto reciproco. Entro dalla porta principale e mi sento già a casa.”
